Acheter au lieu de louer?

Le marché de l'immobilier aux USA est beaucoup plus dynamique qu'en France. La procédure d'achat est très simplifiée, et pour les américains il est assez typique (mais pas systématique) d'acheter et de vendre assez régulièrement son logis plutôt que de louer.

A long terme, l'immobilier est un excellent placement. Il a subi un essouflement avec la crise des subprimes en 2007/2008, mais dans les périodes de croissance, l'achat est une option qui mérite d'être consideré.

Traditionnellement, on estime qu'acheter est une bonne option si l'on reste deux ans ou plus. Cette estimation provient du calcul suivant: Coûts liés a l'achat ("Closing cost") + Coûts de vente (6% vont a l'agence immobilière lors de la revente) + somme des intérêts payés = somme d'un loyer sur la même période + somme du principal remboursé.

Si l'on reste suffisamment longtemps pour que l'équation s'équilibre, on récupère à la revente le principal remboursé. Si l'on reste plus longtemps, la plus-value et le principal augmente d'autant, ce qui rend l'achat une option très attractive.

A noter que c'est le vendeur qui paye les commissions aux agents immobiliers (les 5% de commissions sont partagés entre les agents de l'acheteur et du vendeur)

Si vous êtes acheteur, il est conseillé de faire effectuer une inspection par les services d'un professionnel (home inspector). Cela vous évitera d'éventuelles mauvaises surprises.

Que vous soyez vendeur ou acheteur, il est très fortement recommencé de prendre un avocat pour se faire représenter lors de transactions immobilières. L'avocat, s'occupera de rédiger et négocier le contrat de vente, du transfert des titres de propriété et en cas de clôturer le crédit immobilier avec l'argent de la vente.

A noter que les intérêts des prêts immobiliers sont déductibles des impôts.

Notez bien que vous n'avez pas besoin d'une carte verte pour être propriétaire. Tout ce qu'il faut c'est un credit history (bon si possible), des revenus et pas de dettes (de cartes de crédit notamment).

Trouver le financement (mortgage)

* Expérience personnelle d'un membre: après un an aux USA, Il a été beaucoup plus facile pour moi d'obtenir un emprunt immobilier qu'une carte de crédit! *

Le plus simple quand on achète une maison ou un appartement est d'être "pre-approved". Ceci permet de savoir le montant que l'on peut emprunter, et avec cette information, chercher un logement qu'on est sur de pouvoir financer.

Le marché de l'emprunt est extrêmement compétitif, et n'est pas l'exclusivité des banques. Un Google sur "Mortgage broker" retourne 3 million de résultats! Certain sites comme lendingtree.com peuvent être un bon point de départ. bankrate.com donne un tableau comparant le taux de beaucoup de préteurs.

Quand on vient de France, on peut être surpris du taux d'intérêt relativement élevé. Cela provient du fait que les préteurs sont moins exigeant qu'en France. En conséquence, il y a plus de prêts en défaut que chez nous. Par contre, obtenir un prêt est du coup relativement facile.

Le prêt traditionnel est fixe sur 30 ans. Cette formule convient bien si l'on pense rester relativement longtemps au même endroit. Si l'on pense rester moins longtemps, un emprunt a taux variable avec taux fixe sur 5 ans (5/1) permet de minimiser les payement d'intérêts. Ces deux types d'emprunts sont assez courant, mais ils en existe d'autre. Le calcul est de trouver la formule qui convienne le mieux en fonction de la duree que l'on estime avoir besoin du prêt.

En cas de problème financier

Si jamais vous avez acheté et vous vous retrouvez le bec dans l'eau, les options sont les suivantes:

  1. Une short sale, qui correspond à une vente à prix rapide de l'appartement, en dessous de la valeur du mortgage. L'avantage c'est que vous n'avez pas à déclarer faillite et la banque recupère le plus possible.
     
  2. Déclarer faillite personelle (personal bankrupcy). Plus dur, mais faisable. Il faut cependant prouver que vous n'êtes plus solvable et l'immobilier revient à la banque. Attention: la faillite personelle a comme gros inconvévient de détruire votre credit history pour 5 ans et ne doit donc pas être utilisé à la légère.

En Californie, il n'est pas necessaire d'être resident (c'est-à dire si on a une carte verte) ou citoyen pour devenir propriétaire. Par contre, si on fait un emprunt (mortgage), les banques demanderont si on est résident ou pas.

A noter que s'il est possible de mentir sur son status, le risque est de rendre l'accord nul si cela est découvert, auquel cas les banques peuvent vous demander de tout rembourser.

Cela dit, la condition la plus importante est un bon historique de crédit.

Condominium (Condo)

L’équivalent de la copropriété en France, pour êtes propriétaire de l'appartement mais pas des murs. Par contre l'association de copropriété réserve normalement (mais pas toujours) une partie des charges (condo fees) pour les rénovations extérieures, et l'entretien des parties communes. 

Lorsque vous achetez un Condo, toujours demander ce que couvrent les charges, et aussi se renseigner sur les finances de la gestion de la copropriété en particulier voir si il y a une reserve mise de cote régulièrement pour le gros œuvre (toiture, facade.....). Demandez si il y a des "special assessments" prévus qui correspond a demander a chaque propriétaire une allonge pour couvrir certaines dépenses. Mefiez vous des Condo fees trop bas, en général ils veulent dire qu'il n'y a pas d'argent de coté.

Cote assurance, vous devez assurer l’intérieur de l'appartement, l'association de copropriété est responsable de l'assurance des murs.

Le processus

Contrairement à la France, il existe ici un système central d’annonce immobilière. Chaque propriété mise à la vente (par agence ou de particulier à particulier) à un numéro MLS (Multi Listing System). Cela permet aux agents immobiliers de partager leurs listings, à certains site web de centraliser toutes les annonces des biens à vendre et aux acheteurs de regarder les listings tranquillement chez eux sans avoir à courir les agences. Certain sites proposent aussi les historiques de vente ainsi que les évaluations des propriétés. 

Souvent, les agents immobiliers proposent des « Open house » c'est-à-dire qu’ils ouvrent la maison au public pendant un créneau horaire spécifique (en général de dimanche). Cela permet aux acheteurs potentiels ou prospecteurs de visiter la propriété sans avoir à prendre quelque RdV que ce soit. L’agent immobilier du vendeur est toujours présent sur place et il ne reste qu’à le contacter par la suite pour faire une offre d’achat. 

Les étapes : (ca prends en General entre 4 et 6 semaines) 

  • L’offre d’achat : en général l’offre se fait à l’agent de l’acheteur ou au propriétaire (dans le cas d’une vente directe). Il y a un formulaire à remplir qui inclus le prix offert, les diffèrent payements, les dates des différents jalons ainsi que certaines conditions pour se rétracter. (l’obtention d’un crédit immobilier, inspection de la propriété…..). En général l’offre d’achat est accompagnée d’un dépôt de 1000$ qui sera mis sur un compte spécial (Escrow account
  • L’inspection : elle est facultative mais fortement recommandée, elle coute environ $400 et est à la charge de l’acheteur. En général l’acheteur a 7 jours pour effectuer cette inspection, ce nombre de jour est spécifié dans l’offre. A l’issue de l’inspection, l’acheteur peux se rétracter, renégocier le prix d’achat ou continuer avec les mêmes conditions.
  • Sales and Purchase Agreement : C’est le contrat de vente proprement dit. En général rédigé par l’avocat du vendeur, il comportera toutes les informations sur le crédit, les titres de propriétés, la date à laquelle l’acheteur doit avoir obtenu son crédit, les conditions de vente, la date de signature finale et ce qui est inclus dans la vente (lave-vaisselle, frigo, tringles à rideaux….). C’est le document le plus important. Il se signe en général 15 jours après l’offre, le jalon de signature du Sales and Purchase Agreement est spécifié dans l’offre initiale. Il est fortement recommandé à l’acheteur d’embaucher un avocat pour vérifier ce S&P agreement. En général un dépôt de $15,000 a $20,000 versé à ce moment par l’acheteur et est mis sur l’escrow account.
  • Visite finale : en général la veille de la signature finale et si specifé dans le S&P agreement, l’acheteur peux visiter la propriété pour vérifier qu'elle est conforme à ce qui est écrit dans le S&P agreement. Si ce n’est pas le cas, un addendum aux S&P peux être fait ou la vente cassée (beaucoup plus rare). 
  • Closing : c’est le jour de la signature et passation des titres de propriété, environ une centaine de pages à signer (surtout si on souscrit à un crédit immobilier). Et l’heureuse remise des clefs.

 


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